Dans un contexte de raréfaction du foncier à Genève, REIS, en tant que maître d’ouvrage du projet ORIX, entend proposer une approche différente de l’immobilier industriel. Situé au cœur de la ZIMEYSA, le projet développé combine surfaces modulables, densification verticale et modèle de pleine propriété destiné aux PME industrielles et artisanales. Johannes Gerzain, directeur suisse chez REIS, et Lawrence Lemarchand, asset manager, reviennent sur la genèse du projet, ses spécificités ainsi que sur leur vision de l’évolution des zones industrielles genevoises.
1. Pouvez-vous revenir sur la genèse du projet ORIX ? Comment le projet a-t-il vu le jour et quels sont les principes qui ont guidé sa conception ?
L’idée d’ORIX est née durant la commercialisation de RUBIX, notre premier projet immobilier à Genève. Nous avons rapidement constaté un fort intérêt pour l’achat de locaux industriels, alors que nous ne proposions que des surfaces à la location. Nous avons alors recherché des opportunités de développer un immeuble selon ce modèle unique, ce qui a conduit au rachat d’une parcelle et d’un projet existant dans la ZIMEYSA.
Parmi les principes directeurs retenus lors de la phase de conception figure avant tout la volonté de proposer des lots flexibles et adaptés à une large palette d’activités. Par ailleurs, nous voulions proposer une utilisation rationnelle du foncier disponible en densifiant verticalement, en ligne avec les orientations portées par l’État de Genève et la FTI (Fondation pour les Terrains Industriels). ORIX reflète cette volonté de concilier efficacité du foncier, modularité des espaces et pérennité pour les entreprises occupantes.
2. ORIX est le 2ème grand projet industriel de REIS à Genève. En quoi se distingue-t-il de RUBIX ? Pourquoi avoir cette fois choisi un modèle en pleine propriété ?
RUBIX et ORIX répondent à des besoins distincts du marché industriel genevois. RUBIX a été conçu autour de grands plateaux exclusivement proposés à la location, principalement destinés à des entreprises industrielles de taille importante et à des activités plus lourdes. Livré fin 2026, RUBIX a validé l’appétit du marché genevois pour des surfaces industrielles de qualité.
Avec ORIX, nous adoptons une approche différente en nous adressant à des PME recherchant davantage de flexibilité et de modularité. Le projet s’adresse notamment aux acteurs de l’artisanat, aux sous-traitants horlogers et aux entreprises actives dans la production pharmaceutique, mais aussi plus largement aux activités industrielles légères, aux laboratoires, aux ateliers d’assemblage, aux showrooms et aux fonctions administratives associées. Ce tissu de PME constitue une composante essentielle de l’économie genevoise et romande, mais dispose aujourd’hui de peu d’opportunités d’acquisition adaptées à ses besoins.
L’autre grande spécificité d’ORIX réside dans son modèle en pleine propriété, sans DDP. Les acquéreurs deviennent ainsi propriétaires non seulement de leurs surfaces, mais également du terrain associé. Ce modèle offre plusieurs avantages, notamment en matière de financement : les banques peuvent financer jusqu’à 50 % de l’acquisition sans exigence d’amortissement. La pleine propriété apporte également davantage de stabilité patrimoniale et de potentiel de valorisation à long terme.
À ce titre, ORIX propose une offre unique sur le marché industriel genevois.
3. ORIX se présente comme un projet à la fois moderne et ambitieux. Quelles sont les principales innovations technologiques intégrées, notamment en matière de performance énergétique et d’impact environnemental ?
L’un des principaux enjeux du projet ORIX a été de concevoir un bâtiment capable d’offrir des performances industrielles élevées sur plusieurs niveaux. Concrètement, les surfaces situées dans les étages bénéficieront de caractéristiques techniques proches de celles du rez-de-chaussée : charge utile au sol de 1’500 kg/m2 au rez-de-chaussée et 800 kg/m2 dans les étages, hauteur sous plafond allant de 4,20 m à 4,60 m et accès direct à chaque étage par quatre monte-charges de 4 tonnes, ce qui reste relativement rare dans l’immobilier industriel. Cette approche permet d’optimiser l’utilisation du foncier tout en conservant une grande flexibilité pour les futurs occupants.
Sur le plan énergétique, l’immeuble visera une certification HPE (Haute Performance Énergétique). Le bâtiment intégrera une enveloppe thermique optimisée ainsi que des systèmes de chauffage et de ventilation conçus pour répondre aux besoins spécifiques des activités industrielles tout en maîtrisant les consommations énergétiques.
Cette certification représente un avantage économique concret pour les futurs propriétaires, puisqu’elle permettra une exonération de l’impôt immobilier complémentaire pendant 20 ans.
4. Comment les besoins des futurs occupants sont-ils pris en compte dans le développement du projet ORIX ? Quel niveau de flexibilité et de modularité offrez-vous aux entreprises acquéreuses ?
Nous proposons des surfaces brutes à partir de 273 m², un format particulièrement adapté à des entreprises souhaitant acquérir leurs propres locaux tout en conservant une grande flexibilité d’aménagement. Les futurs propriétaires pourront ainsi configurer leurs espaces selon leurs besoins opérationnels et l’évolution de leur activité.
L’un des avantages du modèle d’ORIX réside également dans les conditions de financement : les travaux d’aménagement peuvent être intégrés au financement bancaire dans des conditions similaires à celles de l’acquisition des surfaces elles-mêmes, avec jusqu’à 50 % financés sans amortissement.
Grâce à cette modularité, ORIX pourra accueillir une grande diversité d’activités industrielles et artisanales. Notre ambition est de favoriser la création d’une véritable pépinière de PME capable de générer des synergies entre entreprises.
5. Quelles sont les prochaines étapes clés du projet ORIX, et quels en sont les principaux jalons à court et moyen terme ?
Le projet est finalisé et bénéficie déjà d’un permis en force. Le lancement de la construction est prévu d’ici la fin de l’année, pour une livraison attendue au premier trimestre 2029. Nous sommes actuellement en phase de commercialisation et d’identification des acquéreurs, afin de pouvoir intégrer leurs souhaits en amont et les prendre en compte dès la phase chantier.
6. Quelle est la vision de REIS pour l’évolution des zones industrielles genevoises, et en particulier de la ZIMEYSA, à l’horizon 2030 ? Quel rôle ORIX est-il amené à y jouer ?
Le degré de maturité actuel des zones industrielles genevoises est aujourd’hui variable. Si la ZIPLO (Zone industrielle de Plan-les-Ouates) peut être considérée comme mature, avec très peu d’espaces encore disponibles pour de nouveaux développement, la ZIMEYSA recèle encore un fort potentiel. Elle nous paraît par conséquent constituer la destination idéale pour les entreprises appelées à quitter le secteur du PAV (Praille-Acacias-Vernet) à moyen terme.
À horizon 2030, nous pensons que les zones industrielles évolueront vers des modèles plus denses, plus qualitatifs et davantage mixtes, intégrant espaces verts, services et lieux favorisant les interactions entre utilisateurs.
ORIX s’inscrit pleinement dans cette dynamique. Au-delà de sa vocation industrielle, le projet a également été pensé comme un lieu de vie et d’échanges, intégrant des espaces communs, dont une terrasse en attique, destinés à améliorer le cadre de travail des futurs occupants.